KAT MÜLKİYETİ KANUNU

Madde 1 – Genel Kural

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Madde 2 – Tarifler

Bu Kanuna göre:

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);

d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); denir.

Madde 3 – Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.

Madde 4 – Ortak Yerler

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır:

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar;

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler;

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Madde 5 – Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez.

Madde 6 – Bağımsız Bölümlerle Eklentiler ve Ortak Yerler Arasındaki Bağlantı

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır.

Madde 7 – Ortaklığın Giderilmesi

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir.

Madde 8 – Öncelikle Satın Alma Hakkı

Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

Madde 9 – Genel Hükümlerin Uygulanma Alanı

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

Madde 10 – Genel Kural

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Madde 11 – Kat Mülkiyeti Kütüğü

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.

Madde 12 – İstem ve Belgeler

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının gerekli belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.

Madde 13 – Sözleşme ve Tescil

Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğuna kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler.

Madde 14 – Kat İrtifakının Kurulması

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının istem ile birlikte gerekli belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır.

Madde 15 – Bağımsız Bölüm Üzerinde

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Madde 16 – Ortak Yerler Üzerinde

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Madde 17 – Kat İrtifakı Sahibinin Hakları

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Madde 18 – Genel Kural

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Madde 19 – Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz.

Madde 20 – Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Madde 21 – Sigorta Anlaşması

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.

Madde 22 – Ortak Giderlerin Teminatı

Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Madde 23 – Müsaade Mecburiyeti

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki giriş müsaadesi vermeye mecburdur.

Madde 24 – Yasak İşler

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, dükkan gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Madde 25 – Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

Madde 26 – Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmekle yükümlüdürler.

Madde 27 – Genel Kurul

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Madde 28 – Yönetim Planı

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Madde 29 – Toplantı Zamanı

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Madde 30 – Yeter Sayı

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Madde 31 – Oya Katılma

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Madde 32 – Kararlar

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Kat malikleri kurulu kararları noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak imzalanır.

Madde 33 – Hakimin Müdahalesi

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Madde 34 – Yönetici Atanması

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Madde 35 – Yöneticinin Görevleri

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Bunlar arasında: kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için tedbirlerin alınması, sigorta ettirilmesi, avans toplanması, hesap açtırılması, kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması bulunur.

Madde 36 – Defter Tutulması

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir.

Madde 37 – İşletme Projesi

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine düşecek miktar ve avans tutarı gösterilir.

Madde 38 – Yöneticinin Sorumluluğu

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Madde 39 – Hesap Verme

Yönetici, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Madde 40 – Yöneticinin Hakları

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetici, yönetim planında veya sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

Madde 41 – Yönetimin Denetlenmesi

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetimi her üç ayda bir yapılır.

Madde 42 – Faydalı Yenilik ve İlaveler

Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Madde 43 – Çok Masraflı ve Lüks Yenilikler

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya lüks bir nitelik taşıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.

Madde 44 – Bağımsız Bölüm İlavesi

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi şarttır.

Madde 45 – Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Madde 46 – Anagayrimenkulün Yok Olması veya Kamulaştırılması

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.

Madde 47 – Anayapının Harap Olması

Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri o bölüme ait arsa payının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

Madde 48 – Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi

Anagayrimenkulün veya anayapının harap olması halinde durum yönetici tarafından tapu idaresine ve bütün kat maliklerine derhal bildirilir.

Madde 49 – Kat İrtifakının Sona Ermesi

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi kat irtifakının sona ermesine veya uzatılmasına karar verir.

Madde 50 – Yasaklar

Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Madde 51-56

Medeni Kanun öncesi ve sonrası kurulan irtifakların kat mülkiyetine çevrilmesi, harç ve vergi muafiyetleri, belediyesi olmayan yerlerdeki uygulamalar hakkında düzenlemeler içermektedir.

Madde 57 – Devre Mülk Hakkı

Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Madde 58-65

Devre mülk hakkının kurulması, süresi (en az 7 gün), tapu tescili, yönetim, şuyuun giderilmesi yasağı, dönem sonunda tahliye zorunluluğu ve uyuşmazlıkların çözümü hakkında düzenlemeler içermektedir.

Madde 66 – Kapsam

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Madde 67-74

Toplu yapılarda ortak yerler, vaziyet planı ve projeleri, blok ve ada bazında yönetim, yönetim planı değişikliği (5/4 çoğunluk), yönetici ve denetçi atama, ortak giderlere katılma, geçici yönetim (en fazla 10 yıl) hakkında düzenlemeler içermektedir.

Ek Madde 1 – Görevli Mahkeme

Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.

Ek Madde 2 – Kullanma Yerlerinin Boşaltılması

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler, sözleşmeleri sona erdiğinde kendilerine tahsis edilmiş yerleri onbeş gün içinde boşaltmak zorundadırlar.

Ek Madde 4 – Kat İrtifakına Geçiş

Beş veya daha fazla kişi tarafından birlikte bir arsa edinilmiş olması ve beşte dördünün kat irtifakına geçiş kararına uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin paylarının iptaline sulh mahkemesi karar verebilir.

Ek Madde 5 – Hatalı Numara Düzeltilmesi

Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi için gerekli prosedürler belirlenmiştir.